本報訊記者吳艷新馮思婕
2月21日，杭州市2023年第一批集中化供地宣布轉(zhuǎn)讓，交易量13宗涉宅商業(yè)用地，在其中8宗觸頂搖號申請，2宗溢價成交，3宗成本價交易量，轉(zhuǎn)讓金額達(dá)182.23億人民幣，均值盈率約9.3%。值得一提的是，蕭山城區(qū)市北土地還沒開始拍價格已到頂，參加搖號申請公司高達(dá)60家，創(chuàng)出杭州市單一土地參拍地產(chǎn)商總數(shù)新紀(jì)錄。
實際上，開年以來，好幾個關(guān)鍵城市土地市場有一定的升溫。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止到2月22日，84座城市進(jìn)行居住用地轉(zhuǎn)讓，總共交易量272宗，總轉(zhuǎn)讓總金額268.7億人民幣，均值盈率5.28%。
某市場分析師向《證券日報》記者說，各地土地出讓提溫，與熱點城市房市市場銷售升溫相關(guān)。與此同時，盡管熱點城市熱門話題土地倍受親睞，一些近郊區(qū)土地仍然發(fā)生流標(biāo)狀況，分裂狀況在加重。
杭州市供地節(jié)奏感明顯加快
杭州市這一場土地拍賣有一些獨到之處，一是均值股權(quán)溢價率高達(dá)10%上下；二是私營地產(chǎn)商取走超過半數(shù)土地。在行業(yè)內(nèi)看起來，這就意味著私營房企的拿地水平已經(jīng)修復(fù)，市場信心還在恢復(fù)。
據(jù)了解，本次杭州市成交13宗涉宅商業(yè)用地里的7宗被私營地產(chǎn)商據(jù)為己有。浙江省本地企業(yè)濱江集團共報名參加11宗地塊，最后以直接或簽約合作方式拿到3宗宅基地；私營地產(chǎn)商里的“潛力股”浙江省偉星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以19.46億人民幣、盈率11.45%、樓盤價格26347元/平米代價拍得1宗地塊；知名浙江省地產(chǎn)商浙江中豪、中騰購置產(chǎn)業(yè)、富陽市青山綠水購置產(chǎn)業(yè)各奪得1宗宅基地。
與此同時，市場競爭更為劇烈的蕭山城區(qū)市北土地?fù)u號申請地產(chǎn)商數(shù)量達(dá)到60家，最后被地方國企南昌市政以到頂價16.18億人民幣拿到。
“伴隨著市場情況進(jìn)一步優(yōu)化，私營房企拿地主動性逐步提高?！毙“讘舴慨a(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表明，私營地產(chǎn)商積極主動備貨的背后是市場預(yù)測穩(wěn)步發(fā)展及其資金鏈斷裂逐漸改進(jìn)。除此之外，一季度一向是地產(chǎn)商投入的潛伏期，若手中資產(chǎn)比較充裕，一般會積極主動備貨以搞好項目儲備。
除此之外，杭州土地?zé)岫壬蠞q主要體現(xiàn)在觸頂交易量占比上。2022年第五批號杭州土拍，觸頂交易量占比較之前的40%上下大幅度提高至60%。而2023年第一輪土地拍賣的觸頂交易量占比進(jìn)一步升至62%。
“總體來說，杭州市2023年供地節(jié)奏感明顯加快。本次第一批集中化供地轉(zhuǎn)讓時長同2022年第五批集中化供地間距僅14天，且關(guān)注度依然維持高位?！敝兄秆芯吭喝A東地區(qū)院區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生向《證券日報》記者說，在各種國家扶持政策大力支持，房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)商自信心更強。除此之外，遭受在今年的亞洲運動會所造成的停工期危害，杭州市地產(chǎn)商需加倉來保證全年度銷售業(yè)績。
房地產(chǎn)商備貨意向回暖
杭州市這一場土地拍賣，實際是全國多地土地出讓升溫的縮影。
“年初迄今，已經(jīng)有20座城市均值交易量盈率超出5%，在其中11座城市均值交易量盈率超出10%。從盈率來看，部分城市土拍市場有一定的升溫，包含秦皇島市、安陽市、湖州市等三、四線城市?！敝兄秆芯吭焊呒壏治鰩煆垥燥w向《證券日報》記者說，除此之外，北京市、寧波市、杭州市、蘇州市等多地今年初土地拍賣主要表現(xiàn)一樣醒目，北京市轉(zhuǎn)讓6宗地塊含有3宗觸頂進(jìn)到競現(xiàn)房銷售總面積環(huán)節(jié)。蘇州工業(yè)園土地獲30多家搖號申請市場競爭，寧波市成交3宗地塊含有2宗觸頂。
“去年以來，房地產(chǎn)業(yè)國家扶持政策經(jīng)常落地式，緩解了地產(chǎn)商經(jīng)濟壓力，市場預(yù)測逐漸改進(jìn)，銷售端表現(xiàn)優(yōu)異?！标愊霰砻?，這一“環(huán)境溫度”傳送到土地資源端，對平穩(wěn)土地資源市場預(yù)測擁有重要意義。
陳霄預(yù)估，下面土地出讓將延續(xù)平穩(wěn)升溫發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)會更好在去年?！胺康禺a(chǎn)商備貨主動性高，再加上高品質(zhì)土地的支持，房企拿地主動性比較高。在其中，以北京、上海市為代表的一線城市，及其杭州市、南京市、蘇州市等長三角城市熱度更高?！?/p>
“受市場不確定性危害，過去一年多企業(yè)在交易拿地面上一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，而近期有所改善。一是部分城市的高品質(zhì)土地經(jīng)濟實用、誘惑力極強。二是市場預(yù)測不斷變化，若股權(quán)融資比較成功，也會考慮在底點備貨?！蹦车禺a(chǎn)商項目投資根線人員向記者透露。
但是，在張曉飛看起來，電子能級低城市土地市場仍有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖。一是人口數(shù)量外流造成房地產(chǎn)業(yè)要求減少；二是購房人群自信心需逐步恢復(fù)；三是有庫存積壓的大都市需要一段時間消化吸收?？傮w來看，在今年的土地出讓還會繼續(xù)分裂。
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