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本報(bào)訊記者吳曉璐

前不久，中國(guó)證監(jiān)會(huì)運(yùn)行房產(chǎn)私募基金試點(diǎn)，進(jìn)一步達(dá)到房產(chǎn)行業(yè)有效資金需求，適用房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界人士覺得，房產(chǎn)私募基金對(duì)投資范圍、投資建議等多個(gè)方面特殊分配，提高基金運(yùn)作靈活性，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，更強(qiáng)適用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)降低企業(yè)成本，完成轉(zhuǎn)型升級(jí)。

“房產(chǎn)私募投資基金示范點(diǎn)將總量住房等納入到投資范圍，為私募管理人根據(jù)社會(huì)化方法參加地產(chǎn)商qflp帶來(lái)了室內(nèi)空間。股債比的釋放壓力也有利于私募管理人運(yùn)用債務(wù)完成更高效的資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)隔離，向其參加繁雜的難題地產(chǎn)商資產(chǎn)盤活帶來(lái)了有益方式?！倍熗顿Y管理合伙人胡寧對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說。

高靈活性提高銷售市場(chǎng)主動(dòng)性

據(jù)基金協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)信息，截止到2022年年底，基金協(xié)會(huì)存續(xù)期私募投資房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)期經(jīng)營(yíng)規(guī)模4043億人民幣，存續(xù)期私募投資基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)期經(jīng)營(yíng)規(guī)模1.21萬(wàn)億。

為差別示范點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金與原基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)基金種類，中國(guó)證監(jiān)會(huì)具體指導(dǎo)基金協(xié)會(huì)新開設(shè)“房產(chǎn)私募基金”類型，業(yè)界人士覺得，本次示范點(diǎn)，代表著證監(jiān)會(huì)發(fā)布為房產(chǎn)私募投資基金“鳴不平”。

“與此前房地產(chǎn)基金和基礎(chǔ)設(shè)施基金對(duì)比，房產(chǎn)私募基金可項(xiàng)目投資范圍擴(kuò)大，增強(qiáng)了總量商品房和社會(huì)化租賃房。”LP中國(guó)智庫(kù)創(chuàng)辦人國(guó)立大學(xué)波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說，此外，本次示范點(diǎn)在投資建議、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面均進(jìn)行了多元化計(jì)劃和差異化管理，致力于進(jìn)一步發(fā)揮私募投資基金多樣化理財(cái)規(guī)劃、專業(yè)投資運(yùn)行優(yōu)點(diǎn)，達(dá)到房產(chǎn)行業(yè)有效資金需求。

胡寧表明，此次示范點(diǎn)在監(jiān)管方面給房產(chǎn)私募投資基金“鳴不平”，“量身定制”式地給房產(chǎn)私募投資基金更加貼合銷售市場(chǎng)實(shí)踐提升空間，提升了私募管理人參加資產(chǎn)投資的綜合競(jìng)爭(zhēng)力主動(dòng)性，尤其是股債比的釋放壓力及其擴(kuò)募限制放寬，給予私募管理人更多的協(xié)調(diào)能力。

據(jù)記者了解，在現(xiàn)有股份基金監(jiān)管框架內(nèi)，基金債券投資占比（不得超過20%）和時(shí)限（不得超過1年）均受限制。但資產(chǎn)投資中，通常需要根據(jù)債券投資獲得債息，為L(zhǎng)P給予期內(nèi)盈利，防止年底分紅雙重征稅，及其進(jìn)行財(cái)產(chǎn)、股份的質(zhì)押物等風(fēng)險(xiǎn)管控方式，加強(qiáng)對(duì)底層資產(chǎn)的控制能力，提升項(xiàng)目投資本錢安全系數(shù)等。

“此次示范點(diǎn)對(duì)股債比給予適當(dāng)放開，一方面有益于股票基金對(duì)底層資產(chǎn)控制，一方面也使實(shí)際操作里的協(xié)調(diào)能力大大增強(qiáng)。”胡寧表明。

除此之外，“因?yàn)榉慨a(chǎn)的投資額過大、時(shí)間較長(zhǎng)，存有分次開發(fā)設(shè)計(jì)或分次交付狀況。此次示范點(diǎn)解除擴(kuò)募的占比限定，有益于基金托管人依據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、開發(fā)設(shè)計(jì)節(jié)奏感，階段性募資以配對(duì)投資需求。”胡寧進(jìn)一步表示。

重科前源房產(chǎn)基金管理有限公司經(jīng)理何亮宇對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說，依據(jù)資產(chǎn)投資所具備的特點(diǎn)而設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)，將使得私募基金管理組織可以更好的設(shè)計(jì)方案真真正正配對(duì)各種資產(chǎn)投資現(xiàn)金流量特征的資管產(chǎn)品，更強(qiáng)配對(duì)眾多投資者的盈利收益需求，也更有利于私募投資基金做為權(quán)益類資產(chǎn)能夠更好地助推房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

創(chuàng)建項(xiàng)目生命周期風(fēng)控體系

為了加強(qiáng)資產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)管控，監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)投資范圍、管理員、投資者、投資建議、信息公開等股票基金各個(gè)環(huán)節(jié)均進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)防控。

從房產(chǎn)私募基金的投資范圍來(lái)說，何亮宇表明，示范點(diǎn)盡管放開進(jìn)行總量商品房和社會(huì)化租賃房項(xiàng)目投資，但對(duì)于總量商品房限制在已經(jīng)取得“五證”且已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷售或是行為主體建筑工程已動(dòng)工項(xiàng)目；針對(duì)社會(huì)化租賃房，也有一定的開發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)定。

從參加示范點(diǎn)私募管理人資質(zhì)來(lái)說，設(shè)置權(quán)限較高門檻。何亮宇表明，現(xiàn)階段從管理規(guī)模、專業(yè)技術(shù)人員、項(xiàng)目退出工作經(jīng)驗(yàn)等多個(gè)方面設(shè)置權(quán)限相對(duì)較高的門坎，根據(jù)頭頂部管理員體制機(jī)制創(chuàng)新，充分運(yùn)用行業(yè)龍頭示范引領(lǐng)作用，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的。

胡寧覺得，提升管理員門坎，保證工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有責(zé)任心的管理員入選示范點(diǎn)，對(duì)管控規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)極其重要。

從投資人角度來(lái)說，明確指出以投資者為主導(dǎo)，并且對(duì)普通合伙人開展一定限定?！霸O(shè)定相對(duì)較高的第一輪實(shí)繳出資門坎，凸顯出以引進(jìn)機(jī)構(gòu)資金為主要目標(biāo)，對(duì)自然人的股權(quán)比例控制在不能超過股票基金實(shí)繳金額的20%，預(yù)防涉眾風(fēng)險(xiǎn)性?！焙瘟劣畋砻?。

示范點(diǎn)對(duì)基金資產(chǎn)的對(duì)外擔(dān)保及資金流入展開了限定?！胺慨a(chǎn)私募投資基金的看向?yàn)樽畹讓邮褂脙r(jià)值確立的不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)。此次示范點(diǎn)確定了股票基金會(huì)計(jì)不得為被投企業(yè)之外行為主體公司擔(dān)保，或投資于私募管理人或者其實(shí)際控制項(xiàng)目，一方面保證了基金資產(chǎn)意義的風(fēng)險(xiǎn)隔離，一方面也避免了自融的風(fēng)險(xiǎn)。”胡寧表明。

從技術(shù)運(yùn)行來(lái)說，何亮宇表明，對(duì)房產(chǎn)私募基金設(shè)置權(quán)限更高標(biāo)準(zhǔn)基金第一輪認(rèn)繳經(jīng)營(yíng)規(guī)模規(guī)定、并指出獨(dú)特風(fēng)險(xiǎn)揭示、按季按時(shí)信披、強(qiáng)制性代管等，有效管理房產(chǎn)私募基金各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)性。

促進(jìn)“募投管退”穩(wěn)步發(fā)展

現(xiàn)階段，在我國(guó)房產(chǎn)領(lǐng)域積累下來(lái)的存量資產(chǎn)規(guī)模較大，房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)權(quán)年限方對(duì)資產(chǎn)盤活有新需求，此外，投資者亦較為積極，房產(chǎn)私募基金將來(lái)市場(chǎng)前景廣闊。

“房產(chǎn)做為一個(gè)重要的財(cái)產(chǎn)類目，致力于資產(chǎn)投資的私募投資基金將來(lái)必定將于資產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮重要作用?！焙鷮幱X得，房產(chǎn)私募投資基金的穩(wěn)步發(fā)展，首先要進(jìn)一步拓寬投資者由來(lái)，激勵(lì)銀行理財(cái)子公司、保險(xiǎn)資管、政策配套資金等參加，消除現(xiàn)階段現(xiàn)行政策阻礙，促進(jìn)保險(xiǎn)資金投資。次之，要進(jìn)一步拓寬撤出方式。公募基金REITs是總量資產(chǎn)盤活撤出的重要渠道，房產(chǎn)私募基金是卵化公募基金REITs達(dá)標(biāo)財(cái)產(chǎn)的重要來(lái)源。

“提議將來(lái)根據(jù)政策扶持，激勵(lì)正確引導(dǎo)房產(chǎn)私募基金項(xiàng)目投資卵化高品質(zhì)財(cái)產(chǎn)標(biāo)底，研究部署與公募REITs發(fā)售相連接的高效激勵(lì)制度，干大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)總量，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展發(fā)展趨勢(shì)。并科學(xué)研究根據(jù)公募基金REITs發(fā)售及擴(kuò)募制度的健全，提升社會(huì)化資產(chǎn)參加房產(chǎn)私募基金的積極性，如釋放壓力公募基金REITs對(duì)財(cái)務(wù)投資人的鎖定期限定、釋放壓力募集資金用途限制等?！焙鷮庍M(jìn)一步表示。

從資產(chǎn)類別來(lái)說，房產(chǎn)私募基金的投資范圍與公募REITs相對(duì)高度類似。何亮宇以為，房產(chǎn)私募基金可作為Pre-REITs最主要的商品媒介，變成多維度的REITs市場(chǎng)的一環(huán)。

具體而言，何亮宇表明，房產(chǎn)私募基金可以在財(cái)產(chǎn)尚未成熟時(shí)，提前做好卵化做大做強(qiáng)，從設(shè)計(jì)的研發(fā)、基本建設(shè)到擁有環(huán)節(jié)的提高、更新改造，再?gòu)漠a(chǎn)生可長(zhǎng)期投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為公募基金REITs擴(kuò)募提供豐富的財(cái)產(chǎn)貯備。

“隨著市場(chǎng)進(jìn)一步完善，將來(lái)?yè)碛泻芏鄡?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)私募基金自身應(yīng)當(dāng)還有機(jī)會(huì)變成公募基金REITs的發(fā)起者，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際市場(chǎng)的對(duì)接，充分運(yùn)用房產(chǎn)私募投資基金在資產(chǎn)管理、金融等方面的作用。”何亮宇說。

何亮宇以為，完善的、發(fā)展趨勢(shì)較好的公募基金REITs市場(chǎng)又為房產(chǎn)私募基金帶來(lái)了特別好撤出方式，促進(jìn)其“募投管退”穩(wěn)步發(fā)展，并將在房產(chǎn)私募基金標(biāo)底挑選、公司估值標(biāo)價(jià)層面充分發(fā)揮“錨”的功效。