本報(bào)訊記者劉琪
起源于去年下半年的提前還房貸潮，最近關(guān)注度再度上升。許多營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)預(yù)定房貸提前還款都要等上至少一個(gè)月，引起這一場(chǎng)風(fēng)潮的主要原因的因素很多，包含存量房貸與新增加住房貸款中間價(jià)差比較大、住戶長(zhǎng)期投資降低等。
在這一場(chǎng)提前還房貸潮越來(lái)越激烈的前提下，有關(guān)調(diào)降存量房貸年利率的關(guān)注度也日漸高漲。
招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究所做兼職研究者董希淼接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，適當(dāng)減少存量房貸年利率，有利于緩解住戶住房消費(fèi)壓力，降低住戶提前還貸個(gè)人行為，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)身心健康平穩(wěn)發(fā)展，提升住戶擴(kuò)大消費(fèi)的想法與能力。
“現(xiàn)階段，存量住房借款遭遇金融機(jī)構(gòu)保持收入與買(mǎi)房者期待降低開(kāi)支的矛盾，金融機(jī)構(gòu)欠缺充足驅(qū)動(dòng)力減少存量房貸年利率，但買(mǎi)房者很多提前還房貸的情形下，每個(gè)地方結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況靈活調(diào)整存量房貸年利率，逐漸變窄存量房貸與新增加住房貸款間的價(jià)差，或有益于緩解提前還房貸狀況。”中指研究院指數(shù)值業(yè)務(wù)部銷售市場(chǎng)研究總監(jiān)陳靜文對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。
但是，下降存量貸款年利率絕非易事。中行研究院研究員葉銀丹對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，以往不同時(shí)期的購(gòu)房者的存量房貸年利率差異很大，若一刀切地等額本息下調(diào)房貸利率，非常容易產(chǎn)生各種各樣套利空間；若制訂多元化下降現(xiàn)行政策，也容易帶來(lái)更多的不合理，易在實(shí)施方面引起新問(wèn)題。
在董希淼看起來(lái)，金融管理部門(mén)能夠強(qiáng)化對(duì)銀行的具體指導(dǎo)，根據(jù)銷售市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制正確引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)減少存量房貸年利率。例如，對(duì)年利率太高的存量房貸年利率給予附加折扣或者減少加一點(diǎn)等稅收優(yōu)惠政策，逐漸變窄存量房貸與新增加住房貸款間的價(jià)差。
在具體的操作中，董希淼提議，對(duì)2023年1月1日存量房貸年利率依然高過(guò)5%的，可以分為三檔，各自采用優(yōu)惠政策：年利率高過(guò)6%，打8.5折或減100個(gè)百分點(diǎn)；年利率高過(guò)5.5%的，打9折或減60個(gè)百分點(diǎn)；年利率高過(guò)5%的，打9.5折或減30個(gè)百分點(diǎn)。為了方便實(shí)行，對(duì)存量房貸不區(qū)別首套房、二套，只按年利率多少作出調(diào)整。對(duì)不良記錄的貸款人，原則上不享受政策對(duì)策。容許各大銀行在相關(guān)前提下，適當(dāng)提升優(yōu)惠力度。
需注意，總量房貸利率下調(diào)都將不可避免地縮小銀行的利潤(rùn)室內(nèi)空間。
董希淼表明，充分考慮金融機(jī)構(gòu)近些年增加向中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓價(jià)、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力比較大，以上對(duì)策執(zhí)行期限可暫定為3年，3年以后根據(jù)情況再說(shuō)。與此同時(shí)，金融管理部門(mén)可以通過(guò)銷售市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制正確引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低存款利率，減少負(fù)債成本，減緩利差變窄、贏利下降等工作壓力。
東方金誠(chéng)頂尖宏觀經(jīng)濟(jì)投資分析師王青對(duì)記者表示，從減輕“提前還房貸潮”角度出發(fā)，現(xiàn)階段必須適當(dāng)下降存量房貸年利率。在資金支持房地產(chǎn)業(yè)“16條”落地式、房地產(chǎn)融資自然環(huán)境大大提高后，下面為推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)著陸，根據(jù)正確引導(dǎo)5年限之上LPR適當(dāng)下降，減少住戶房貸利息是根本所在。
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