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本報(bào)訊記者昌校宇

見習(xí)記者方零晨

基金投資行業(yè)迎現(xiàn)行政策“豪禮”。2月20日晚，中國證券投資中基協(xié)（下稱“基金協(xié)會(huì)”）公布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（下稱《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》），確立資產(chǎn)投資范圍及示范點(diǎn)管理員規(guī)定，并且從基金募集、項(xiàng)目投資、運(yùn)行、信息公開等方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)?！恫粍?dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》將自2023年3月1日起實(shí)施。

采訪人士透露，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》的出臺(tái)，將促進(jìn)房產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)新，進(jìn)一步發(fā)揮私募投資基金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的重要意義。下面，有意愿的私募基金公司可蓄勢(shì)待發(fā)迎戰(zhàn)，做好相關(guān)商品發(fā)售提前準(zhǔn)備、項(xiàng)目投資項(xiàng)目儲(chǔ)備等相關(guān)工作。

標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)私募投資基金運(yùn)行

近些年，在我國已經(jīng)有一些私募基金公司相繼開設(shè)看向商業(yè)房產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)私募投資基金并且在基金協(xié)會(huì)辦理備案，勇于探索積淀資產(chǎn)投資運(yùn)行工作經(jīng)驗(yàn)。

基金協(xié)會(huì)發(fā)布資料顯示，截止到2022年末，存續(xù)期私募投資房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)期經(jīng)營規(guī)模4043億人民幣，存續(xù)期私募投資基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)期經(jīng)營規(guī)模1.21萬億，在支持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)降低企業(yè)成本、轉(zhuǎn)型升級(jí)等多個(gè)方面發(fā)揮了積極作用。

因?yàn)榉慨a(chǎn)私募基金的投資范圍、投資方法、資產(chǎn)收益特點(diǎn)等和傳統(tǒng)股權(quán)投資基金存在一定差別，為切實(shí)發(fā)揮私募股權(quán)投資基金功效，基金協(xié)會(huì)進(jìn)行房產(chǎn)私募基金示范點(diǎn)，擬定產(chǎn)生《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，容許滿足條件的私募基金管理員在具有基本融資和獲客方案的前提下開設(shè)房產(chǎn)私募基金，引進(jìn)機(jī)構(gòu)資金，項(xiàng)目投資特殊定居用地、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房和建設(shè)項(xiàng)目等，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商做大做強(qiáng)營業(yè)性房產(chǎn)并探索新的發(fā)展方式。而且，為了能差別示范點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金與原基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)基金種類，新開設(shè)“房產(chǎn)私募基金”產(chǎn)品類別。

“總體來說，私募基金投向房產(chǎn)在中國并不是新鮮事兒。但之前因?yàn)橛嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)不具體，具體業(yè)務(wù)流程操作中存有‘明股實(shí)債’‘影子銀行’忍不誠信行為。”清華全世界私募投資研究所研究院主管李詩林對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說，本次《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》的出臺(tái)，一方面有助于房產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)新，充分發(fā)揮私募基金多樣化理財(cái)規(guī)劃作用；另一方面有力有序有效地推動(dòng)私募基金投資房產(chǎn)示范點(diǎn)，將進(jìn)一步發(fā)揮私募投資基金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的重要意義。

上海錦天城（廣州市）律師事務(wù)所合伙人許瀚律師在接納《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》的實(shí)施除開有利于標(biāo)準(zhǔn)全部房產(chǎn)私募投資基金的運(yùn)作，從“窗口指導(dǎo)”到確立標(biāo)準(zhǔn)，還會(huì)從源頭上維護(hù)房產(chǎn)私募基金投資者權(quán)益，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

廣發(fā)證券覺得，中后期來講，房產(chǎn)私募基金將和在我國公募基金REITs市場(chǎng)共同進(jìn)步，補(bǔ)充在我國房產(chǎn)行業(yè)“投融管退”穩(wěn)步發(fā)展中的重要薄弱點(diǎn)。

關(guān)鍵投資人等不可“涉房”

《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》對(duì)私募基金基金托管人（下稱“管理員”）明確提出明確規(guī)定，管理員實(shí)繳資本、資產(chǎn)投資管理規(guī)模及工作經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)人員、關(guān)鍵投資人及控股股東環(huán)境等方面均有涉及到。主要包括：進(jìn)行房產(chǎn)示范點(diǎn)業(yè)務(wù)管理員在管資產(chǎn)投資本錢不少于50億人民幣，或自管理員備案至今總計(jì)管理方法資產(chǎn)投資本錢不少于100億人民幣；針對(duì)僅合乎在管資產(chǎn)投資本錢不少于30億人民幣，或自管理員備案至今總計(jì)管理方法資產(chǎn)投資本錢不少于60億人民幣標(biāo)準(zhǔn)的管理員，需在提交資料時(shí)服務(wù)承諾其后面辦理備案房產(chǎn)私募基金投資人均是投資者。

“《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》對(duì)管理員做出更嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件規(guī)定，在其中最主要的是關(guān)鍵投資人和實(shí)際控制人不可‘涉房’，以及對(duì)于資產(chǎn)投資管理規(guī)模與團(tuán)隊(duì)資產(chǎn)投資專業(yè)的規(guī)定。可以合乎這個(gè)要求的管理員本來就是極少數(shù)。”許瀚覺得，有關(guān)有心從業(yè)該項(xiàng)業(yè)務(wù)流程但還沒達(dá)到示范點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的管理員，可繼續(xù)依照基金協(xié)會(huì)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)自我約束標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行保障房、商業(yè)房產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等股權(quán)投資業(yè)務(wù)，累計(jì)管理規(guī)模、規(guī)范運(yùn)作、塑造資產(chǎn)投資專業(yè)性人才和撤出實(shí)例后，才可能達(dá)到示范點(diǎn)規(guī)定。

在李詩林看起來，因?yàn)橘Y產(chǎn)投資具備涉及到資金規(guī)模極大、投資周期長、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)管控有關(guān)要求，積極主動(dòng)完善公司治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)控機(jī)制，制定完善投資流程及風(fēng)險(xiǎn)控制制度，與此同時(shí)豐富技術(shù)專業(yè)人才隊(duì)伍，認(rèn)真做好產(chǎn)品類別發(fā)售提前準(zhǔn)備、項(xiàng)目投資項(xiàng)目儲(chǔ)備等相關(guān)工作。

談起將來有關(guān)機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)如何使力占領(lǐng)對(duì)話框機(jī)會(huì)，北京市利物投資管理有限公司創(chuàng)辦人、合作伙伴常春林告知《證券日?qǐng)?bào)》新聞?dòng)浾?，我國房地產(chǎn)行業(yè)的正邁向更成熟的路，也逐步具有更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。有關(guān)對(duì)符合條件的私募基金公司可深耕細(xì)作房地產(chǎn)行業(yè)的每個(gè)細(xì)分行業(yè)，發(fā)掘潛在性投資機(jī)會(huì)，以此作為梯子，或?qū)⒂袡C(jī)會(huì)變成致力于投資不動(dòng)產(chǎn)私募基金行業(yè)的帶頭人。